ZORGVASTGOED ONTWIKKELEN

Wij begeleiden particuliere en zakelijke opdrachtgevers bij verschillende vormen van zorgvastgoed, zoals:

• kleinschalige woonzorglocaties
• zorgwoningen
• begeleid wonen
• beschermd wonen
• mantelzorgwoningen
• levensloopbestendige woningen
• seniorenwoningen
• woonzorgappartementen
• zorgvilla’s
• zorgboerderijen
• dagbestedingslocaties
• praktijkruimtes
• gezondheidscentra
• transformatie van bestaand vastgoed naar zorgfunctie
• uitbreiding van bestaande zorglocaties
• combinatie van wonen en zorg
• zorgvastgoed voor verhuur, exploitatie of verkoop

Iedere zorglocatie vraagt om een eigen aanpak. Een kleinschalige woonzorgvoorziening heeft andere aandachtspunten dan een praktijkruimte, gezondheidscentrum of transformatie naar zorgappartementen. Daarom bepalen we per project welke projectbouwstenen nodig zijn.

Bij zorgvastgoed is de eerste vraag niet alleen:

“Wat kunnen we hier bouwen?”

Maar vooral:

“Welke zorgvorm past hier, en wat vraagt dat van het gebouw?”

Wij kijken in de beginfase onder andere naar:

• doelgroep en zorgbehoefte
• gewenste woonvorm of zorgfunctie
• zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden
• gemeenschappelijke ruimtes
• personeelsruimtes
• privacy en toezicht
• toegankelijkheid en levensloopbestendigheid
• brandveiligheid en vluchtwegen — lees: WKB
• daglicht, ventilatie en comfort
• installaties en technische voorzieningen
• parkeren en halen/brengen
• buitenruimte en verblijfskwaliteit
• exploitatie en beheer
• verhuurbaarheid of verkoopbaarheid
• regelgeving en vergunning
• mogelijke aandachtspunten richting gemeente of omgeving

Door deze uitgangspunten vroeg scherp te krijgen, ontstaat een plan dat niet alleen bouwkundig klopt, maar ook past bij de manier waarop de zorg straks wordt geleverd.

Bij zorgvastgoed is het belangrijk om goed te bepalen welke functie juridisch en bouwkundig van toepassing is. Gaat het om regulier wonen met zorg aan huis? Gaat het om begeleid wonen? Is er sprake van een zorgfunctie, woonfunctie, bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of een combinatie daarvan?

Deze keuze heeft invloed op onder andere:

• vergunning en omgevingsplan
• brandveiligheid — lees: WKB
• toegankelijkheid
• vluchtwegen
• compartimentering
• installaties
• parkeereisen
• gebruiksoppervlaktes
• eisen voor gemeenschappelijke ruimtes
• exploitatie en verhuurbaarheid

Soms valt een initiatief binnen de woonfunctie. In andere gevallen kan de zorgcomponent leiden tot aanvullende eisen of een andere beoordeling door de gemeente of toetsende partijen.

Wij helpen u om deze uitgangspunten vroeg in beeld te krijgen, zodat duidelijk wordt welke route verstandig is.

Bij zorgvastgoed speelt de locatie een grote rol. Niet iedere locatie is geschikt voor iedere zorgvorm. Bereikbaarheid, omgeving, parkeren, buitenruimte, privacy, geluid, veiligheid en gemeentelijk beleid kunnen bepalend zijn voor de haalbaarheid. Lees: haalbaarheidsonderzoek.

Wij onderzoeken onder andere:

• wat het omgevingsplan mogelijk maakt
• welke functie of functiemenging kansrijk is
• of afwijking van het omgevingsplan nodig is
• welke parkeervraag ontstaat
• hoe de locatie bereikbaar is voor bewoners, bezoekers, personeel en hulpdiensten
• of buitenruimte of tuin belangrijk is voor de doelgroep
• welke brandveiligheidseisen gelden
• welke bouwkundige beperkingen er zijn — lees: constructieve haalbaarheid
• of vooroverleg met de gemeente verstandig is
• welke risico’s er zijn voor vergunning, exploitatie of uitvoering

Soms is snel duidelijk wat mogelijk is. In andere gevallen is het verstandig om eerst een haalbaarheidsstudie, schetsontwerp of vooroverleg met de gemeente te doen. Zo voorkomt u dat er te vroeg wordt geïnvesteerd in een volledig uitgewerkt plan dat later moet worden aangepast.

Een goed zorgvastgoedplan begint bij het gebruik. De indeling moet logisch zijn voor bewoners, cliënten, personeel, bezoekers en eventuele zorgverleners. Lees: hoe een 3D-model betere keuzes geeft.

Wij vertalen het zorgconcept naar een ontwerp waarin onder andere wordt gekeken naar:

• zelfstandige of gezamenlijke woonruimtes
• logische routing
• overzicht en toezicht
• privacy voor bewoners
• gemeenschappelijke ruimtes
• personeelsruimtes
• behandel- of praktijkruimtes
• opslag en facilitaire ruimtes
• veilige entrees en toegang
• rolstoeltoegankelijkheid
• brede gangen en praktische deuren
• badkamers en sanitaire voorzieningen
• installaties en technische voorzieningen
• daglicht en verblijfskwaliteit
• buitenruimte, tuin of balkon
• rust, veiligheid en herkenbaarheid

Een goed zorgvastgoedontwerp moet niet alleen voldoen aan regels, maar ook prettig werken in de dagelijkse praktijk.

Veel zorgvastgoed ontstaat door bestaande panden te transformeren. Denk aan woningen, kantoren, winkels, bedrijfspanden, boerderijen, scholen of maatschappelijke gebouwen die een nieuwe zorgfunctie krijgen. Lees: constructieve haalbaarheid bij bestaande bouw.

Bij bestaande bouw is de technische en juridische uitgangssituatie vaak bepalend. Dan spelen vragen zoals:

• mag de gewenste zorgfunctie op deze locatie? omgevingsplan bekijken
• is het pand geschikt voor de doelgroep?
• zijn vluchtwegen en brandcompartimenten mogelijk? lees: WKB
• voldoet het pand aan daglicht en ventilatie?
• hoe worden geluid, privacy en toezicht opgelost?
• is de bestaande constructie geschikt?
• waar komen leidingen, schachten en installaties?
• hoe wordt toegankelijkheid geregeld?
• zijn er voldoende parkeerplaatsen?
• zijn er eisen vanuit gemeente, zorgpartij of exploitant?
• moet het pand worden verduurzaamd of technisch opgewaardeerd? lees: duurzaam bouwen

Juist bij bestaande gebouwen kunnen verborgen beperkingen grote invloed hebben op de kosten, planning en haalbaarheid. Daarom is het verstandig om eerst de kaders en risico’s goed te onderzoeken.

Bij nieuw zorgvastgoed liggen sommige technische keuzes vrijer, maar spelen locatie, doelgroep, exploitatie, regelgeving, bouwkosten en toekomstig gebruik vaak een grote rol.

Wij kunnen helpen bij:

• haalbaarheidsstudies
• massastudies
• indelingsvarianten
• doelgroepgerichte plattegronden
• woonzorgconcepten
• parkeerscenario’s
• buitenruimte en verblijfskwaliteit
• gevelstudies en uitstraling
• bouwkundige uitwerking
• technische onderbouwing
• vergunningstrategie
• aannemersinformatie

Bij nieuwbouw is het belangrijk om vroeg de balans te vinden tussen zorgkwaliteit, exploitatie, bouwkosten, regelgeving en toekomstbestendigheid.

Bij zorgvastgoed speelt de gemeente vaak een belangrijke rol. Niet alleen bij de vergunning, maar ook bij de vraag of de zorgfunctie ruimtelijk en maatschappelijk wenselijk is op de locatie. Lees: vastgoedvergunningen – regels, tijdlijnen en tips.

Als er onzekerheid bestaat over de haalbaarheid, kan het verstandig zijn om eerst een vooroverleg of principeverzoek voor te bereiden. Daarmee toetsen we de richting voordat het plan volledig technisch wordt uitgewerkt.

Wij helpen bij:

• opstellen van een heldere ontwikkelrichting
• voorbereiden van schetsen of varianten
• onderbouwen van de functie
• inzichtelijk maken van parkeer- en gebruiksvraagstukken
• benoemen van brandveiligheids- en toegankelijkheidsaspecten — lees: WKB
• voorbereiden van overleg met gemeente
• verwerken van gemeentelijke feedback
• vertalen van risico’s naar vervolgstappen

Het doel is om zo vroeg mogelijk duidelijk te krijgen welke richting kansrijk is en welke voorwaarden belangrijk zijn voor het vervolg.

Zorgvastgoed vraagt vaak extra aandacht voor veiligheid, toegankelijkheid, brandveiligheid en installaties. Afhankelijk van doelgroep en gebruik kunnen de eisen zwaarder zijn dan bij reguliere woningbouw of bedrijfsruimte. Lees: vergunning en technische voorbereiding bij nieuwbouw.

Afhankelijk van het project verzorgen of coördineren wij onder andere:

• bouwkundige tekeningen
• plattegronden
• gevelaanzichten
• doorsnedes
• situatietekening
• 3D-model of impressies
• bouwkundige details
• constructieberekeningen
• constructieve tekeningen
• brandveiligheidsuitgangspunten — lees: WKB
• vluchtwegen en compartimentering
• daglichtberekeningen
• ventilatieberekeningen
• isolatie- en energie-uitgangspunten — lees: duurzaam bouwen
• toegankelijkheidsuitgangspunten
• gebruiksoppervlaktes
• parkeeronderbouwing
• installatietechnische uitgangspunten
• aanvullende rapportages indien nodig
• afstemming met constructeur of andere adviseurs

Als er nog risico’s zitten in de beoordeling van de functie, indeling, brandveiligheid, parkeren of gemeentelijke acceptatie, kan het verstandig zijn om eerst een eerdere check of vooroverleg te doen voordat alle definitieve technische stukken volledig worden afgerond.

Zo voorkomen we dat berekeningen, details of rapportages onnodig opnieuw moeten worden aangepast.

Bij zorgvastgoed is het belangrijk om niet alleen naar de vergunning te kijken, maar ook naar de exploitatie. Een plan moet passen bij de zorgaanbieder, huurder, eigenaar, bewoners en eventuele investeerder.

Wij denken mee over:

• aantal kamers, studio’s of zorgwoningen
• verhouding privéruimtes en gemeenschappelijke ruimtes
• personeelsbezetting en routing
• flexibiliteit bij veranderende zorgvraag
• onderhoud en beheer
• energiegebruik en exploitatiekosten — lees: duurzaam bouwen
• verhuurbaarheid of verkoopbaarheid
• mogelijkheden voor fasering
• toekomstige aanpasbaarheid van het gebouw

Een gebouw dat vandaag passend is, moet ook in de toekomst bruikbaar blijven. Daarom is flexibiliteit vaak een belangrijk onderdeel van het ontwerp.

Bij zorgvastgoed kunnen bouwkosten sterk afhankelijk zijn van technische eisen, brandveiligheid, installaties, toegankelijkheid en afwerkingsniveau. Juist daarom is het belangrijk dat aannemers of bouwpartners op basis van duidelijke en vergelijkbare informatie rekenen. Lees: wat kost een bouwtekening en constructieberekening?

Een ontwerp of vergunningstekening is vaak niet voldoende voor een betrouwbare prijs. Aannemers hebben technische uitgangspunten nodig over constructie, materialen, afwerkingen, installaties, brandveiligheid, toegankelijkheid, details en uitvoeringskeuzes.

Veel opdrachtgevers kunnen niet zien wat ze niet weten. En dat is vaak veel. Een offerte kan compleet lijken, terwijl belangrijke onderdelen ontbreken, aannames onduidelijk zijn of risico’s later als meerwerk terugkomen.

Wij kunnen helpen met:

• technische uitwerking voor prijsvorming
• uitgangspunten voor aannemers
• materialen en afwerkingen verduidelijken
• installaties en technische keuzes afstemmen
• technische details uitwerken
• aannemers of bouwpartners benaderen
• vragen van aannemers beantwoorden
• offertes controleren
• prijsverschillen verklaren
• ontbrekende onderdelen signaleren
• risico’s en aannames zichtbaar maken

Zo vergelijkt u niet alleen de totaalprijs, maar ook de inhoud, volledigheid en risico’s van de aanbieding.

Zorgvastgoed kan op verschillende manieren worden georganiseerd. Lees: de bouwfase – wat er echt gebeurt en hoe u grip houdt.

Traditioneel traject

Bij een traditioneel traject wordt het ontwerp eerst verder uitgewerkt, waarna aannemers worden benaderd voor prijsvorming. Dit geeft veel controle over ontwerp, technische uitwerking en offertevergelijking, maar vraagt om duidelijke stukken voordat aannemers goed kunnen rekenen.

Bouwteam

Bij een bouwteam wordt de aannemer eerder betrokken. Dat kan bij zorgvastgoed waardevol zijn, omdat bouwkosten, brandveiligheid, installaties, toegankelijkheid, planning en uitvoeringsmethode vroeg afgestemd moeten worden.

Turnkey

Bij turnkey wordt een groter deel van ontwerp, uitwerking en uitvoering door of met één uitvoerende partij georganiseerd. Dit kan overzicht geven, maar vraagt om duidelijke afspraken vooraf over kwaliteit, scope, prijs, planning, technische eisen en verantwoordelijkheden.

Wij helpen bepalen welke route past bij uw zorgvastgoedproject, budget, planning en gewenste mate van controle.

Niet ieder zorgvastgoedproject vraagt om dezelfde begeleiding. Daarom werken wij met projectbouwstenen. Per project bepalen we welke onderdelen nodig zijn om uw plan helder, haalbaar en uitvoerbaar te maken.

Haalbaarheid en kaders

Voor opdrachtgevers die eerst willen weten wat mogelijk is met een locatie of bestaand pand. We kijken naar functie, doelgroep, regelgeving, parkeren, bouwkosten, exploitatie en risico’s. Meer over haalbaarheidsonderzoek.

Schetsontwerp en gemeenteverkenning

Voor projecten waarbij de zorgfunctie, indeling, stedenbouwkundige inpassing of gemeentelijke haalbaarheid eerst moet worden getoetst. Lees: waarom het schetsontwerp alles bepaalt.

Ontwerp uitwerken

Voor projecten waarbij de gekozen richting wordt vertaald naar plattegronden, gevels, doorsnedes, situatietekening, 3D-model en ontwerpbeelden.

Vergunning en technisch dossier

Voor projecten waarbij het ontwerp moet worden onderbouwd met tekeningen, berekeningen, details en aanvullende stukken voor vergunning of beoordeling.

Functie en gebruik onderbouwen

Voor projecten waarbij duidelijk moet worden hoe wonen, zorg, begeleiding, gemeenschappelijke ruimtes, personeel en gebruik juridisch en bouwkundig samenkomen.

Bouwklaar plan

Voor projecten waarbij aannemers of bouwpartners goed moeten kunnen prijzen. We werken het plan technisch verder uit en zorgen voor duidelijke informatie voor offerteaanvragen.

Offertecontrole en aannemersvergelijking

Voor opdrachtgevers die offertes willen laten controleren en vergelijken, zodat duidelijk wordt wat wel en niet is meegenomen.

Volledige begeleiding

Voor opdrachtgevers die begeleiding willen vanaf het eerste onderzoek tot en met ontwerp, vergunning, technische uitwerking, aannemersselectie en voorbereiding van de uitvoering. Lees: waarom een zakelijke architect onmisbaar is.

Als zorgondernemer wilt u vooral een locatie die past bij uw cliënten, medewerkers, zorgproces en exploitatie. Het gebouw moet prettig werken in de dagelijkse praktijk en voldoen aan de eisen die bij uw zorgvorm horen.

Wij helpen u om inzicht te krijgen in:

• welke locatie passend is — lees: haalbaarheidsonderzoek
• welke indeling logisch is
• welke functie juridisch en bouwkundig van toepassing is
• welke vergunning of onderbouwing nodig is
• welke technische eisen gelden — lees: WKB
• welke risico’s er spelen
• welke vervolgstappen verstandig zijn

Zo voorkomt u dat u een pand huurt, koopt of ontwikkelt dat later niet goed blijkt te passen bij uw zorgconcept.

Bij zorgvastgoed spelen naast ontwerp en vergunning ook exploitatie, verhuurbaarheid, contracteerbaarheid, rendement, planning, risico en financierbaarheid een grote rol. Lees: waarom een zakelijke architect onmisbaar is bij vastgoedprojecten.

Wij denken mee over:

• ontwikkelstrategie
• haalbaarheidsstudies
• doelgroep en zorgconcept
• massastudies
• indelingsoptimalisatie
• parkeervraagstukken
• regelgeving
• vergunningstrategie
• technische uitwerking
• verhuurbaarheid
• aannemersinformatie
• offertevergelijking
• afstemming met gemeente, zorgpartij en adviseurs

Zo krijgt u beter inzicht in de ontwikkelpotentie voordat grote investeringen worden gedaan.

Bij zorgvastgoed kunnen kleine keuzes grote gevolgen hebben. Een andere indeling, extra kamer, aangepaste zorgfunctie, brandveiligheidsoplossing, parkeerkeuze, toegankelijkheidsmaatregel, constructieve ingreep of installatiekeuze kan invloed hebben op bouwkosten, vergunning, exploitatie en planning.

Een onvolledig plan kan leiden tot vertraging, extra kosten, gemeentelijke weerstand, tegenvallende offertes of discussie met gemeente, aannemer, zorgpartij of adviseurs.

Door vanaf het begin gestructureerd te werken, ontstaat meer grip op:

• haalbaarheid
• doelgroep en zorgconcept
• functie en regelgeving
• toegankelijkheid
• brandveiligheid — lees: WKB
• parkeren
• bouwkosten
• exploitatie
• technische risico’s
• planning
• uitvoering

Wij helpen u niet alleen om zorgvastgoed te tekenen, maar om een plan op te bouwen dat logisch, onderbouwd en uitvoerbaar is.

Wilt u weten wat er mogelijk is met een locatie, bestaand pand of nieuw zorgvastgoedproject? Dan kunt u uw gegevens met ons delen, zoals kadastrale informatie, bestaande tekeningen, foto’s, adresgegevens, verkoopinformatie, zorgconcept, doelgroep, gebruikswensen, referentiebeelden, omgevingsplaninformatie of een eerste idee.

U kunt uw project ook samen met ons verkennen tijdens een vrijblijvende belafspraak, een afspraak bij ons op kantoor of een online videocall. Als het nodig is om de locatie te bekijken, kunnen wij ook een locatiebezoek inplannen. Een locatiebezoek wordt apart aangeboden, omdat dit meer voorbereiding en reistijd vraagt.

Op basis van uw situatie adviseren wij welke projectbouwstenen passen bij uw pand, locatie, zorgconcept, budget en ambitie.

Wij helpen u bepalen wat nodig is om uw zorgvastgoedproject helder, haalbaar en uitvoerbaar te maken.
Soms begint dat met een snelle haalbaarheidscheck. Soms is een schetsontwerp, gemeenteverkenning of functieonderzoek nodig. En soms vraagt het project om volledige begeleiding van eerste idee tot en met vergunning, technische uitwerking, aannemersselectie en uitvoering.
In alle gevallen zorgen wij voor overzicht, duidelijke keuzes en een plan waarmee u met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.