ONZE WERKWIJZE

Een goed bouwplan begint niet direct met tekenen. Eerst moeten de belangrijkste uitgangspunten duidelijk zijn. Wat wilt u maken? Wat is uw budget? Welke regels gelden er? Is er een vergunning nodig, of kan het vergunningsvrij? Zijn er constructieve aandachtspunten? En wat heeft een aannemer straks nodig om een goede prijs te kunnen maken?

Afhankelijk van uw project kunnen wij u begeleiden bij:

• het bepalen van wensen, budget en regelgeving
• het maken van een schetsontwerp
• het toetsen van mogelijkheden bij de gemeente
• het uitwerken van het ontwerp
• het maken van bouwkundige tekeningen
• het maken van constructieberekeningen
• het compleet maken van een vergunningof vergunningsvrij dossier
• het technisch uitwerken van het plan voor aannemers
• het vergelijken van aannemersoffertes
• het begeleiden richting uitvoering

Niet al deze onderdelen zijn altijd nodig. Per project bekijken we welke bouwstenen passen bij uw situatie.

1. Kaders uit wensen, budget en regelgeving bepalen

In deze eerste Bouwsteen brengen we de basis van uw project in beeld. We kijken naar uw wensen, uw budget en de regels die van invloed zijn op het plan.

Daarvoor vragen wij u om uw ideeën zo duidelijk mogelijk met ons te delen. Dat kan met voorbeeldfoto’s, een moodboard, een Pinterest-bord, schetsen, afbeeldingen, een wensenlijst of een ontwerp dat u zelf al heeft uitgewerkt.

Het doel is om eerst scherp te krijgen wat u wilt, wat financieel realistisch is en welke regelgeving belangrijk is. Denk aan het omgevingsplan, vergunningsvrij bouwen, stedenbouwkundige eisen, welstand, beschermd stadsgezicht, monumentale status, burenrecht, constructieve aandachtspunten of andere projectgebonden eisen.

Soms kunnen we in deze fase al goed richting geven aan de verwachte kosten en vervolgstappen. Bij grotere of complexere projecten blijft dit in het begin vaak een inschatting, omdat de vorm, omvang en technische uitwerking nog niet definitief bekend zijn.

Deze Bouwsteen past bij de initiatief- en schetsfase.

Wat levert dit op?

• helderheid over uw wensen
• inzicht in budget en haalbaarheid
• eerste beoordeling van regelgeving
• zicht op risico’s en aandachtspunten
• advies over de logische vervolgstap

2. Schetsontwerp maken en mogelijkheden toetsen bij de gemeente

Als uit de eerste beoordeling blijkt dat regelgeving of gemeentelijk beleid bepalend kan zijn voor het plan, is het vaak verstandig om eerst een schetsontwerp te maken.

Met een schetsontwerp onderzoeken we de hoofdvorm, indeling en ruimtelijke mogelijkheden. Dit ontwerp is nog niet volledig technisch uitgewerkt, maar geeft voldoende richting om het plan te beoordelen en eventueel met de gemeente te bespreken.

Als er onzekerheid bestaat over wat de gemeente wel of niet acceptabel vindt, kunnen we een vooroverleg of principeverzoek voorbereiden. Zo toetsen we de mogelijkheden voordat er te veel tijd en kosten worden gestoken in een volledig uitgewerkt ontwerp.

Pas als de hoofdvorm voldoende duidelijk is, kunnen we gerichter verder met het echte ontwerp- en tekenwerk.

Deze Bouwsteen past bij de initiatief- en schetsfase.

Wat levert dit op?

• een eerste ruimtelijke vertaling van uw wensen
• inzicht in mogelijke hoofdvormen en indelingen
• betere onderbouwing richting gemeente
• minder risico op later herstelwerk
• duidelijkheid voordat het ontwerp verder wordt uitgewerkt

3. Ontwerp uitwerken

Wanneer de kaders en hoofdvorm duidelijk zijn, werken we het ontwerp verder uit. Dit is het moment waarop uw plan echt zichtbaar wordt.

We vertalen uw wensen, de regelgeving en de gekozen richting naar een concreet ontwerp. U krijgt tekeningen en beelden waarmee u het plan goed kunt beoordelen.

Afhankelijk van het project bestaat dit onder andere uit:

• plattegronden
• gevelaanzichten
• doorsnedes
• situatietekening
• 3D-model
• 3D-afbeeldingen of impressies
• eerste materialisatie
• ruimtelijke en architectonische uitwerking

In deze Bouwsteen stemmen we de vorm, indeling, uitstraling en hoofdkeuzes met u af. Dit is belangrijk voordat we het plan technisch verder uitwerken. Hoe scherper het ontwerp hier wordt beoordeeld, hoe kleiner de kans dat er later dure wijzigingen nodig zijn.

Deze Bouwsteen past bij de schets- en voorlopig ontwerpfase.

Wat levert dit op?

• een zichtbaar en begrijpelijk ontwerp
• tekeningen waarmee u het plan goed kunt beoordelen
• 3D-inzicht in vorm en uitstraling
• afstemming van indeling, gevels en hoofdkeuzes
• een goede basis voor de technische uitwerking

4. Vergunning of vergunningsvrij dossier compleet maken

Niet ieder project heeft een vergunning nodig. Maar vergunningsvrij betekent niet automatisch dat er geen tekeningen, constructieberekeningen of technische uitwerking nodig zijn.

Een project kan vergunningsvrij zijn, maar nog steeds veilig, bouwkundig goed en constructief onderbouwd moeten worden. Ook moet een aannemer weten wat hij moet bouwen. Daarom kijken wij niet alleen naar de vraag of iets mag, maar ook naar de vraag of het goed en duidelijk gebouwd kan worden.

Daarnaast heeft u als opdrachtgever wettelijke verplichtingen. Als een bouwwerk niet voldoet aan de geldende regels, eisen of constructieve uitgangspunten, kunt u daar als opdrachtgever op worden aangesproken. Dat kan niet alleen tijdens het ontwerp of de bouw spelen, maar ook later, bijvoorbeeld als er schade ontstaat, een gebrek wordt ontdekt of wanneer het object inmiddels is verkocht. Wij maken in de praktijk regelmatig mee dat onduidelijke of onvolledige voorbereiding later tot discussie, vertraging, extra kosten of aansprakelijkheidsvragen leidt.

In deze Bouwsteen maken wij het dossier compleet voor de juiste route. Dat kan een vergunningaanvraag zijn, maar ook een vergunningsvrij dossier voor aannemer, constructeur, opdrachtgever of eigen zekerheid.

Afhankelijk van het project werken we aan:

• bouwkundige tekeningen
• bouwkundige details
• constructieberekeningen
• constructieve tekeningen
• bouwbesluitberekeningen
• daglichtberekeningen
• ventilatieberekeningen
• isolatie- en energie-uitgangspunten
• brandveiligheidsuitgangspunten
• aanvullende rapportages indien nodig
• stukken voor gemeente, kwaliteitsborger of aannemer

Als er nog risico’s zijn in de beoordeling, kunnen we ervoor kiezen om niet direct alle definitieve technische stukken volledig af te ronden. Soms is het verstandiger om eerst een check of vooroverleg te doen. Als de gemeente of een toetsende partij dan nog opmerkingen heeft, voorkomen we dat definitieve details, constructieberekeningen of rapportages onnodig opnieuw moeten worden aangepast.

Deze Bouwsteen past bij de voorlopig en definitief ontwerpfase.

Wat levert dit op?

• een compleet dossier voor de juiste route
• duidelijkheid over vergunningof vergunningsvrij bouwen
• technische en constructieve onderbouwing
• minder kans op vertraging door ontbrekende stukken
• een betere basis voor aannemer en uitvoering
• meer zekerheid dat wettelijke verplichtingen zorgvuldig worden meegenomen

5. Aannemersinformatie en offertes

Als u aannemers wilt benaderen, is het belangrijk dat zij allemaal op basis van dezelfde uitgangspunten rekenen. Alleen dan kunt u offertes goed vergelijken.

Een ontwerp of vergunningstekening is vaak niet voldoende om een goede aannemersprijs te krijgen. Aannemers hebben meestal meer technische informatie nodig. Denk aan materialen, afwerkingen, installaties, bouwkundige details, constructieve uitgangspunten en keuzes die invloed hebben op de prijs.

Veel opdrachtgevers kunnen bovendien niet zien wat ze niet weten. En dat is vaak veel. Een offerte kan er compleet uitzien, terwijl belangrijke onderdelen ontbreken, aannames niet duidelijk zijn of posten later als meerwerk terugkomen. Juist omdat u niet dagelijks bouwoffertes beoordeelt, is het lastig om te zien of u echt appels met appels vergelijkt.

In deze Bouwsteen werken we het plan verder uit voor prijsvorming en uitvoering. We maken duidelijk wat er gebouwd moet worden en welke keuzes van belang zijn voor de offerte.

Afhankelijk van het project kan dit bestaan uit:

• technische uitwerking van bouwdelen
• verwerken van installatieprincipes
• afstemmen van materialen en afwerkingen
• aanvullende details
• technische tekeningen
• omschrijvingen of uitgangspuntenlijsten
• informatie voor aannemers
• voorbereiden van offerteaanvragen

Daarna kunnen aannemers gerichter prijzen maken. Wij kunnen helpen bij het aanvragen, beoordelen en vergelijken van offertes. Daarbij kijken we niet alleen naar de totaalprijs, maar ook naar volledigheid, aannames, uitsluitingen, risico’s en verschillen tussen de aanbiedingen.

De goedkoopste offerte is niet automatisch de beste keuze. Soms mist een offerte belangrijke onderdelen, waardoor de prijs later alsnog oploopt. Door offertes goed te vergelijken, voorkomt u dat u appels met peren vergelijkt.

Deze Bouwsteen past bij de technisch ontwerpfase.

Wat levert dit op?

• betere informatie voor aannemers
• offertes die beter vergelijkbaar zijn
• inzicht in prijsverschillen
• signalering van ontbrekende onderdelen
• meer zekerheid bij het kiezen van een aannemer
• minder kans op onverwacht meerwerk door onduidelijke uitgangspunten

6. Bouwbegeleiding en verwerken wensen aannemer

Wanneer een aannemer is gekozen, komen er vaak nog uitvoeringsgerichte vragen naar voren. Iedere aannemer werkt net iets anders en heeft soms specifieke wensen voor details, producten, installaties of bouwmethoden.

In deze Bouwsteen stemmen we het plan verder af op de uitvoering. We verwerken waar nodig de wensen van de aannemer, installateur, constructeur of leverancier. Ook kunnen we helpen bij het beantwoorden van technische vragen tijdens de voorbereiding of uitvoering.

Dit kan bestaan uit:

• aanvullende uitvoeringsdetails
• tekeningen afstemmen op de werkwijze van de aannemer
• verwerken van gekozen producten of systemen
• overleg met aannemer, installateur of constructeur
• oplossen van uitvoeringsvragen
• afstemming over bouwmethoden
• laatste technische keuzes richting uitvoering

Bij een traditioneel traject komt de aannemer vaak later in beeld en is deze Bouwsteen uitgebreider. Bij een bouwteam of turnkey aanpak wordt de aannemer eerder betrokken, waardoor sommige uitvoeringskeuzes al eerder in het proces worden gemaakt. Daardoor kan de uitvoeringsontwerpfase soms lichter zijn.

Deze Bouwsteen past bij de uitvoeringsontwerpfase.

Wat levert dit op?

• betere aansluiting tussen ontwerp en uitvoering
• minder onduidelijkheid voor de aannemer
• verwerking van uitvoeringsgerichte keuzes
• hulp bij technische vragen

meer rust richting de bouwfase

Niet ieder project hoeft alle bouwstenen te doorlopen. De juiste aanpak hangt af van het soort project, de risico’s, de gewenste begeleiding, het budget en de fase waarin u zich bevindt.

Bij nieuwbouw, grote renovaties, grote verbouwingen, transformaties en vastgoedontwikkelingen is vaak meer aandacht nodig voor onderzoek, regelgeving, ontwerpkeuzes, technische onderbouwing, aannemersinformatie en begeleiding richting uitvoering. De belangen zijn groter, de bouwkosten liggen hoger en kleine keuzes kunnen later grote financiële gevolgen hebben.

Maar ook bij kleinere werken, zoals woningverbouwingen, uitbouwen, dakopbouwen, doorbraken, dakkapellen of renovaties, kan extra begeleiding veel waarde toevoegen. Ook daar gaat het vaak om veel geld. Een offerte van een aannemer kan duizenden euro’s verschillen, terwijl niet altijd duidelijk is wat wel of niet is meegenomen. Door tekeningen, berekeningen, uitgangspunten of offertes goed te laten controleren, voorkomt u dat u beslissingen neemt op basis van onvolledige informatie.

Daarom kijken wij eerst naar uw situatie. Wat wilt u bouwen? Hoe ver bent u al? Is er al een ontwerp? Is er een vergunning nodig? Is het project mogelijk vergunningsvrij? Wilt u alleen praktische stukken, of zoekt u volledige begeleiding?

Op basis daarvan adviseren wij welke aanpak past bij uw project, budget en ambitie.

Praktische tekeningen en berekeningen

Voor kleinere projecten waarbij de richting al duidelijk is en vooral bouwkundige tekeningen, constructieberekeningen of een vergunningsvrij dossier nodig zijn.

Haalbaarheid en schets

Voor projecten waarbij nog onderzocht moet worden wat mogelijk, verstandig of haalbaar is. Dit is geschikt als regelgeving, gemeente, budget of vorm nog onzeker zijn.

Ontwerp en dossier

Voor projecten waarbij het ontwerp moet worden uitgewerkt en onderbouwd voor vergunning, vergunningsvrij bouwen, constructeur, aannemer of eigen zekerheid.

Bouwklaar plan

Voor projecten waarbij aannemers goed moeten kunnen prijzen. Hierbij werken we het plan technisch verder uit en zorgen we voor duidelijke informatie voor offerteaanvragen.

Offertecontrole en aannemersvergelijking

Voor opdrachtgevers die aannemersoffertes willen laten controleren en vergelijken. Dit is waardevol bij grote projecten, maar ook bij kleinere verbouwingen waarbij de bedragen stevig zijn en de verschillen tussen offertes niet altijd direct zichtbaar zijn.

Volledige begeleiding

Voor opdrachtgevers die begeleiding willen vanaf het eerste idee tot en met ontwerp, vergunning of vergunningsvrije route, technische uitwerking, aannemersselectie en voorbereiding van de uitvoering.

Een belangrijk onderdeel van onze werkwijze is het bepalen van de juiste route.

Soms is een vergunning nodig. Soms kan een project vergunningsvrij worden uitgevoerd. En soms lijkt iets vergunningsvrij, maar zijn er toch regels, constructieve aandachtspunten of technische eisen waar rekening mee moet worden gehouden.

Wij helpen u bepalen welke route logisch is. Daarbij kijken we niet alleen naar de formele regels, maar ook naar de praktische uitvoerbaarheid.

De belangrijkste vraag is niet alleen:

“Mag dit?”

Maar ook:

“Kan dit veilig, duidelijk en zonder onnodige risico’s worden gebouwd?”

Om uw project goed te kunnen beoordelen, vragen wij u om zoveel mogelijk relevante informatie met ons te delen. Denk aan bestaande tekeningen, foto’s van de huidige situatie, voorbeeldafbeeldingen, moodboards, Pinterest-borden, schetsen, wensenlijstjes of een ontwerp dat u zelf al heeft uitgewerkt.

U hoeft dit niet perfect aan te leveren. Ook losse ideeën, foto’s of voorbeelden helpen ons om sneller inzicht te krijgen in uw wensen, budget, bestaande situatie en de mogelijkheden binnen regelgeving.

Wilt u dit liever samen verkennen? Dan kunnen we uw project bespreken tijdens een vrijblijvende belafspraak, een afspraak bij ons op kantoor of een online videocall. Als het nodig is om de situatie op locatie te bekijken, kunnen wij ook een locatiebezoek inplannen. Een locatiebezoek wordt apart aangeboden, omdat dit meer voorbereiding en reistijd vraagt.

Wij helpen u bepalen wat nodig is, niet wat maximaal verkocht kan worden.

Soms betekent dat een praktische en snelle route. Soms betekent dat eerst onderzoek doen, voordat er wordt ontworpen. En soms betekent dat volledige begeleiding tot aan de uitvoering.

In alle gevallen is ons doel hetzelfde: een helder, haalbaar en uitvoerbaar plan waarmee u met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.