Aannemersoffertes vergelijken: weet u werkelijk wat u koopt?

Door: Sven Teeuwen | CEO We Build 4 You

 

Waarom aannemersoffertes vergelijken moeilijker is dan het lijkt

U heeft meerdere aannemers benaderd en ontvangt drie verschillende offertes. De prijzen staan overzichtelijk onder elkaar, dus de vergelijking lijkt eenvoudig. De goedkoopste aannemer lijkt de beste keuze.

Maar bieden de aannemers werkelijk hetzelfde aan?

In de praktijk is dat bijna nooit het geval. De ene aannemer neemt bepaalde werkzaamheden wel mee, terwijl een andere aannemer deze uitsluit, beperkt omschrijft of pas tijdens de bouw als meerwerk berekent. Materialen, hoeveelheden, afwerking, constructieve voorzieningen en technische uitgangspunten kunnen sterk verschillen.

Zonder bouwkundige kennis vergelijkt u daardoor niet alleen verschillende prijzen. U vergelijkt vooral verschillende werkzaamheden, kwaliteiten en risico’s.

U denkt dat u offertes vergelijkt, maar koopt in werkelijkheid grotendeels blind.

 

Waarom is een aannemersofferte zo moeilijk te beoordelen?

Een aannemersofferte bestaat vaak uit tientallen of zelfs honderden werkzaamheden. Toch staat lang niet alles volledig en ondubbelzinnig omschreven.

Veel offertes bevatten algemene termen zoals:

• Compleet opleveren
• Volgens tekening uitvoeren
• Installatiewerk nader te bepalen
• Stelpost sanitair
• Constructieve voorzieningen indien nodig
• Exclusief onvoorziene werkzaamheden

Deze omschrijvingen lijken duidelijk, maar laten veel ruimte voor interpretatie.

Wat verstaat de aannemer precies onder compleet? Welke kwaliteitsmaterialen zijn opgenomen? Welke werkzaamheden zijn daadwerkelijk inbegrepen? En wat gebeurt er als tijdens de uitvoering blijkt dat bepaalde onderdelen niet in de prijs zijn opgenomen?

Juist op deze punten ontstaat vaak kostbaar meerwerk.

 

De goedkoopste offerte kan uiteindelijk de duurste zijn

Een lage aanneemsom betekent niet automatisch dat een aannemer voordeliger werkt.

Het kan ook betekenen dat belangrijke werkzaamheden ontbreken.

Wanneer noodzakelijke onderdelen niet zijn opgenomen, worden deze vaak pas zichtbaar nadat de aannemer is gekozen en de werkzaamheden zijn gestart. Op dat moment bent u al gebonden aan de gekozen partij en ontstaat er minder ruimte om prijzen te vergelijken.

Aanvullende werkzaamheden worden dan als meerwerk aangeboden.

Daardoor kan een ogenschijnlijk goedkope offerte uiteindelijk aanzienlijk duurder uitvallen dan een offerte die vooraf vollediger was.

Ons doel is daarom om zoveel mogelijk werkzaamheden vooraf:

• Duidelijk vast te leggen
• Technisch af te stemmen
• Op dezelfde manier te laten begroten
• Onder concurrentie te laten aanbieden

Pas dan vergelijkt u werkelijk appels met appels.

Praktijkvoorbeeld: drie offertes voor dezelfde aanbouw

Een opdrachtgever ontvangt drie offertes voor een aanbouw.

Op het eerste gezicht lijkt aannemer A de beste keuze.

Na controle blijkt echter:

• Constructieberekening ontbreekt
• Ventilatievoorzieningen zijn niet opgenomen
• Extra funderingswerk is uitgesloten
• Afwerking is beperkt omschreven

Wanneer deze onderdelen alsnog worden toegevoegd, stijgt de werkelijke prijs naar ruim € 67.000.

De goedkoopste offerte blijkt daarmee niet langer de voordeligste keuze.

Vergunningvrij betekent niet regelvrij

Veel mensen denken dat vergunningvrije werkzaamheden automatisch minder regels kennen.

Dat is niet correct.

Ook vergunningvrije verbouwingen moeten voldoen aan de geldende bouwregelgeving.

Afhankelijk van het project kunnen eisen gelden voor:

• Constructieve veiligheid
• Brandveiligheid
• Ventilatie
• Daglichttoetreding
• Isolatie
• Energieprestatie
• Gezondheid en gebruiksveiligheid

Een aannemer kan daarom niet zomaar bepalen dat een dragende muur verwijderd mag worden of dat een bepaalde constructie voldoende sterk is zonder onderbouwing.

Toch zien wij regelmatig offertes waarin noodzakelijke berekeningen of technische voorzieningen ontbreken.

Zo’n offerte lijkt goedkoper, maar kan later leiden tot aanzienlijke extra kosten.

 

Waarom ontbrekende werkzaamheden vaak leiden tot meerwerk

Meerwerk ontstaat niet altijd doordat er tijdens de bouw onverwachte problemen worden ontdekt.

In veel gevallen ontstaat meerwerk doordat werkzaamheden vooraf onvoldoende zijn omschreven.

Wanneer bijvoorbeeld niet duidelijk is vastgelegd:

• Welke isolatiewaarde wordt toegepast
• Welke installaties worden meegenomen
• Welke afwerking wordt geleverd
• Welke constructieve maatregelen nodig zijn

… dan ontstaat ruimte voor interpretatie.

Die interpretatie leidt tijdens de uitvoering vaak tot discussies, vertragingen en extra kosten.

Een goede offerte voorkomt zoveel mogelijk van deze onzekerheden.

In vrijwel iedere offertecontrole vinden wij aandachtspunten

Bij alle aannemersoffertes die wij tot nu toe hebben gecontroleerd, vonden wij één of meerdere relevante aandachtspunten.

Dat betekent niet dat aannemers bewust zaken weglaten.

Vaak spelen andere oorzaken een rol:

• De opdracht is onvoldoende uitgewerkt
• Er ontbreken technische stukken
• Aannemers maken verschillende aannames
• Werkzaamheden zijn niet volledig beschreven

Toch blijft het risico voor de opdrachtgever hetzelfde.

Wat niet duidelijk in de offerte staat, kan later aanleiding geven tot meerwerk.

Wat controleren wij bij het vergelijken van aannemersoffertes?

Wij kijken niet alleen naar het totaalbedrag.

Wij beoordelen vooral wat u daadwerkelijk krijgt voor dat bedrag.

Compleetheid van de werkzaamheden

Zijn alle bouwkundige werkzaamheden opgenomen?

Denk aan:

• Sloopwerk
• Constructieve voorzieningen
• Metselwerk
• Timmerwerk
• Afwerking
• Installaties

Materialen en kwaliteitsniveau

Zijn materialen voldoende duidelijk omschreven?

Wij controleren onder andere:

• Materiaalsoorten
• Afmetingen
• Isolatiewaarden
• Merken
• Kwaliteitsniveaus

Hoeveelheden en uitgangspunten

Gaan alle aannemers uit van dezelfde oppervlaktes, aantallen en technische oplossingen?

Wanneer uitgangspunten verschillen, zijn offertes niet goed vergelijkbaar.

Stelposten en uitsluitingen

Welke werkzaamheden zijn niet opgenomen?

Zijn stelposten realistisch of volgt later een forse bijbetaling?

Constructie en regelgeving

Zijn de noodzakelijke berekeningen meegenomen?

Sluit de offerte aan op de beschikbare tekeningen en de geldende regelgeving?

Installaties en verduurzaming

Zijn voorzieningen voor onder andere:

• Verwarming
• Ventilatie
• Koeling
• Warmtepompen
• Elektra
• Verlichting
• Isolatie

voldoende uitgewerkt?

Planning en voorwaarden

Zijn afspraken over:

• Planning
• Garanties
• Verantwoordelijkheden
• Betalingstermijnen

duidelijk vastgelegd?

Een goede offertevergelijking begint al in de initiatieffase

Veel mensen denken dat het vergelijken van offertes pas begint wanneer de eerste prijzen binnenkomen.

In werkelijkheid begint een goede offertevergelijking veel eerder.

Namelijk tijdens de initiatiefase van het project.

Uw wensen helder vastleggen

Eerst brengen we in kaart wat u precies wilt realiseren.

Daarbij kijken we onder andere naar:

• Gewenste indeling
• Gebruik van de ruimte
• Gewenste kwaliteit
• Esthetische voorkeuren
• Budgettaire wensen

Door vroeg de juiste keuzes te maken, voorkomt u kostbare wijzigingen tijdens de uitvoering.

Regelgeving en technische verplichtingen onderzoeken

Vervolgens brengen we in beeld welke regels van toepassing zijn.

Denk aan:

• Omgevingsplan
• Bouwbesluit
• Constructieve eisen
• Brandveiligheid
• Ventilatie-eisen
• Energieprestaties

Wanneer deze zaken vooraf niet duidelijk zijn, kunnen aannemers verschillende aannames maken.

Daardoor worden offertes moeilijk vergelijkbaar.

Financiële haalbaarheid toetsen

Tot slot bekijken we of de plannen aansluiten bij het beschikbare budget.

Het heeft weinig zin om offertes aan te vragen voor een plan dat financieel niet haalbaar blijkt.

Door dit vroeg te toetsen, voorkomt u onnodige kosten en vertraging.

Van uitgangspunten naar een duidelijke aannemersuitvraag

Wanneer wensen, regelgeving en budget helder zijn, kunnen we bepalen welke stukken nodig zijn voor een goede offerteaanvraag.

Afhankelijk van het project kunnen dat zijn:

• Schetstekeningen
• Bouwkundige tekeningen
• Plattegronden
• Gevelaanzichten
• Doorsneden
• Constructieberekeningen
• Technische omschrijvingen
• Werkomschrijvingen
• Complete offerte-uitvragen

Hoe beter de stukken zijn voorbereid, hoe beter aannemers dezelfde opdracht kunnen begroten.

Een goede vakman is niet altijd een goede offerteschrijver

Een onvolledige offerte betekent niet automatisch dat een aannemer slecht werk levert.

Sommige uitstekende vakmensen zijn minder sterk in administratie, calculatie of het volledig uitschrijven van werkzaamheden.

Andersom geldt hetzelfde.

Een professioneel vormgegeven offerte betekent niet automatisch dat de uitvoeringskwaliteit hoog is.

Daarom kijken wij verder dan alleen het document.

Wij beoordelen ook:

• Communicatie
• Technisch inzicht
• Reactiesnelheid
• Zorgvuldigheid
• Risicobewustzijn
• Professionaliteit

Voorkom dat meerwerk uw bouwbudget bepaalt

Meerwerk is niet altijd volledig te voorkomen.

Bij bestaande bouw kunnen verborgen situaties aan het licht komen die vooraf niet zichtbaar waren.

Maar een groot deel van het meerwerk ontstaat doordat werkzaamheden vooraf onvoldoende zijn uitgewerkt of beschreven.

Juist daarom is een professionele offertecontrole vaak een kleine investering ten opzichte van de totale bouwsom.

Eén gemiste constructieve voorziening of installatiepost kan al meer kosten dan de volledige offertecontrole.

Laat uw aannemersoffertes professioneel controleren

Wilt u weten of offertes werkelijk compleet zijn?

Wilt u voorkomen dat een aantrekkelijke prijs later verandert in een kostbaar bouwproject?

Wij helpen u met:

• Het controleren van aannemersoffertes
• Het vergelijken van aanbiedingen
• Het beoordelen van meerwerk
• Het signaleren van ontbrekende werkzaamheden
• Het beoordelen van technische risico’s
• Het selecteren van een passende aannemer

Zo kiest u niet alleen op basis van de laagste prijs, maar op basis van wat u daadwerkelijk krijgt.

Laat uw offertes controleren voordat u tekent

Benieuwd naar wat We Build 4 You hierin voor u kan betekenen?

Plan een gratis adviesgesprek via onze contactpagina.