VASTGOED HAALBAARHEID ONDERZOEKEN

Een haalbaarheidsonderzoek is geschikt als u nog niet zeker weet wat er mogelijk is met een pand of locatie.

Dit kan bijvoorbeeld spelen bij:

• aankoop van een ontwikkellocatie
• aankoop van een bestaand pand
• transformatie naar woningen of appartementen
• woningsplitsing
• optoppen of uitbreiden van een gebouw
• functiewijziging naar wonen, werken of zorg
• herontwikkeling van bedrijfsruimte
• ontwikkeling van een kavel
• extra woningen toevoegen
• appartementen realiseren
• zorgvastgoed ontwikkelen
• bedrijfspand herontwikkelen
• achterterrein of binnenterrein benutten
• verkoopwaarde of verhuurpotentie onderzoeken — lees: verbouwen of verhuizen
• twijfel over vergunningof gemeentelijke haalbaarheid

Het doel is niet om direct alles volledig uit te werken, maar om eerst grip te krijgen op de grote vragen: wat kan, wat mag, wat kost het ongeveer en waar zitten de risico’s?

Bij vastgoedhaalbaarheid kijken wij breder dan alleen een plattegrond of schets. Een goed plan moet niet alleen ruimtelijk passen, maar ook juridisch, bouwkundig, technisch en financiël logisch zijn. Lees: vastgoedvergunningen – regels, tijdlijnen en tips.

Afhankelijk van het project onderzoeken wij onder andere:

• omgevingsplanen gebruiksmogelijkheden — lees: bestemmingsplan lezen
• bestaande functie en gewenste functie
• bouwvlak, bouwhoogte en massa
• mogelijkheden voor uitbreiding, optopping of nieuwbouw
• mogelijkheden voor splitsingof transformatie
• aantal woningen, appartementen of units
• woninggroottes en indelingsmogelijkheden
• daglicht, ventilatieen gebruikskwaliteit
• parkeren en ontsluiting
• buitenruimte, bergingen en fietsenstalling
• brandveiligheid en vluchtwegen — lees: WKB
• geluid en woningscheidende constructies
• bestaande constructie en archieftekeningen — lees: constructieve haalbaarheid
• installaties en technische haalbaarheid
• welstand, beschermd stadsgezicht of monumentale status
• mogelijke aandachtspunten richting gemeente
• globale bouwkosten
• opbrengstpotentie, verkoopbaarheid of verhuurbaarheid
• risico’s voor planning, vergunning en uitvoering

Niet elk onderdeel is bij ieder project nodig. Per situatie bepalen we welke onderwerpen relevant zijn.

Bij vastgoedontwikkeling wordt vaak begonnen met de vraag:

“Hoeveel kunnen we hier maken?”

Maar de betere vraag is meestal:

“Wat is hier haalbaar, vergunningsbaar, betaalbaar en waardevol?”

Meer vierkante meters of meer woningen betekenen niet automatisch een beter plan. Een extra appartement, andere functie of grotere bouwmassa kan invloed hebben op parkeren, brandveiligheid, daglicht, bouwkosten, gemeentelijke acceptatie en verkoopbaarheid.

Daarom kijken wij niet alleen naar maximale invulling, maar ook naar de kwaliteit, risico’s en uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Een haalbaar plan is niet altijd het grootste plan. Het is het plan waarbij regelgeving, ontwerp, techniek, bouwkosten en opbrengst in balans zijn.

Overweegt u een pand of locatie te kopen? Dan kan een haalbaarheidsonderzoek helpen om beter te beoordelen of de aankoop verstandig is. Lees: waarom een zakelijke architect onmisbaar is bij vastgoedprojecten.

Wij kijken dan bijvoorbeeld naar:

• wat de locatie juridisch toelaat — omgevingsplan
• welke ontwikkelrichting kansrijk is
• welke beperkingen zichtbaar zijn
• of de gewenste functie realistisch is
• welke risico’s bij gemeenteof omgeving kunnen spelen
• of parkeren of ontsluiting een probleem kan worden
• welke technische aandachtspunten er zijn — lees: constructieve haalbaarheid
• welke vervolgstappen en kosten u kunt verwachten

Dit voorkomt dat u een pand koopt op basis van aannames die later niet blijken te kloppen.

Bij bestaand vastgoed kunnen verborgen beperkingen grote invloed hebben op de haalbaarheid. Denk aan constructieve beperkingen, verouderde installaties, onvoldoende daglicht, brandveiligheidsproblemen, geluidsoverdracht, beperkte vluchtwegen of onvolledige archieftekeningen. Lees: constructieve haalbaarheid – de vraag die niemand stelt tot het te laat is.

Daarom onderzoeken we bij bestaande panden onder andere:

• bestaande indeling en constructie
• archieftekeningen en beschikbare gegevens
• mogelijkheden voor nieuwe indelingen
• mogelijkheden voor sparingen, trappen, schachten of uitbreidingen
• brandveiligheid en vluchtwegen — lees: WKB
• daglichten ventilatie
• geluid en woningscheidingen
• installaties en technische aanpassingen
• bouwkundige staat en uitvoeringsrisico’s
• verhouding tussen investering en opbrengst — lees: kosten bouwtekening en constructieberekening

Juist bij transformatie, splitsing of herindeling is het belangrijk om deze punten vroeg in beeld te hebben.

Bij kavels en ontwikkellocaties liggen andere vragen op tafel. Daar draait het vaak om massa, programma, parkeernormen, stedenbouwkundige inpassing, bouwkosten en opbrengstpotentie. Lees: waarom het schetsontwerp alles bepaalt.

Wij kunnen bijvoorbeeld onderzoeken:

• hoeveel volume realistisch is
• welke bouwmassa passend is
• hoeveel woningen of units mogelijk zijn
• welke woningmix logisch is
• hoe parkeren kan worden opgelost
• hoe ontsluiting en buitenruimte kunnen werken
• welke stedenbouwkundige aandachtspunten spelen — lees: bestemmingsplan lezen
• of gemeenteoverlegverstandig is
• welke ontwikkelrichting commercieel interessant lijkt

Met schetsen, varianten of massastudies maken we inzichtelijk welke route kansrijk is.

Vaak zijn er meerdere ontwikkelrichtingen mogelijk. Denk aan:

• minder grote woningen of meer kleinere appartementen
• behoud en transformatie of sloop en nieuwbouw
• optoppen of uitbreiden
• verkopen of verhuren
• ontwikkelen voor eigen gebruik of belegging
• gefaseerd ontwikkelen of in één keer
• traditioneel ontwikkelen of met bouwteam / turnkey partij

Wij kunnen verschillende varianten naast elkaar zetten, zodat u beter kunt beoordelen welke richting past bij uw doelen, budget en risicobereidheid.

Daarbij kijken we niet alleen naar opbrengst, maar ook naar haalbaarheid, complexiteit, vergunningskans, bouwkosten en uitvoering.

Bij veel vastgoedprojecten is de gemeente een belangrijke factor. Soms past een plan binnen de regels. Soms is een afwijking van het omgevingsplan nodig. En soms is het vooral de vraag of de gemeente bereid is mee te denken. Lees: vastgoedvergunningen – regels, tijdlijnen en tips.

Als er onzekerheid bestaat, kan het verstandig zijn om eerst een schetsontwerp, principeverzoek of vooroverleg voor te bereiden. Daarmee toetsen we de richting voordat het plan volledig wordt uitgewerkt.

Wij kunnen helpen met:

• opstellen van een heldere ontwikkelrichting
• maken van schetsenof varianten
• benoemen van ruimtelijke en technische aandachtspunten
• onderbouwen van programma, parkeren of functie
• voorbereiden van vragen aan de gemeente
• verwerken van gemeentelijke feedback
• adviseren over logische vervolgstappen

Zo voorkomt u dat u te vroeg investeert in een uitgewerkt plan terwijl de hoofdvraag nog niet beantwoord is.

Een vastgoedplan moet niet alleen kunnen, maar ook financiël logisch zijn. Daarom kijken we bij haalbaarheid ook naar de verhouding tussen investering, risico en mogelijke opbrengst. Lees: wat kost een bouwtekening en constructieberekening?

Wij kunnen op hoofdlijnen meedenken over:

• globale bouwkosten
• complexiteit van de uitvoering
• technische risico’s die kosten kunnen verhogen
• verkoopbaarheid of verhuurbaarheid
• verhouding tussen aantal units en kwaliteit
• mogelijke waardecreatie
• onderdelen die nader onderzocht moeten worden
• onzekerheden die invloed kunnen hebben op het rendement

In deze fase maken we geen volledige bouwbegroting of taxatie, tenzij dat apart wordt afgesproken met de juiste adviseurs. Wel helpen we om vroeg inzicht te krijgen in de belangrijkste factoren die de financiële haalbaarheid beïnvloeden.

Afhankelijk van de vraag kan een haalbaarheidsonderzoek bestaan uit:

• analyse van de locatie of het pand
• beoordeling van regelgeving
• overzicht van kansen en risico’s
• schetsenof massastudies
• indelingsvarianten
• globale ontwikkelrichting
• advies over vergunningof gemeenteoverleg
• eerste bouwkundige en technische aandachtspunten — lees: constructieve haalbaarheid
• globale inschatting van vervolgstappen
• advies over welke projectbouwstenennodig zijn

Het resultaat is geen volledig uitgewerkt bouwplan, maar een helder vertrekpunt. U weet beter welke richting kansrijk is, welke risico’s aandacht vragen en welke vervolgstappen logisch zijn.

Niet ieder haalbaarheidsonderzoek is hetzelfde. Daarom werken wij met projectbouwstenen. Per project bepalen we welke onderdelen nodig zijn om tot een goede beoordeling te komen.

Snelle haalbaarheidscheck

Voor situaties waarin u eerst globaal wilt weten of een idee kansrijk is. We kijken naar de belangrijkste regels, risico’s en vervolgstappen.

Locatie- of pandanalyse

Voor aankoop, herontwikkeling of transformatie. We beoordelen de bestaande situatie, regelgeving, kansen en aandachtspunten.

Schetsvarianten of massastudie

Voor projecten waarbij meerdere ontwikkelrichtingen mogelijk zijn. We maken varianten inzichtelijk — met schetsen of massastudies — zodat u beter kunt kiezen.

Gemeenteverkenning

Voor plannen waarbij gemeentelijke haalbaarheid onzeker is. We bereiden schetsen, uitgangspunten of vragen voor richting gemeente.

Ontwikkeladvies

Voor opdrachtgevers die naast ruimtelijke haalbaarheid ook willen kijken naar programma, doelgroep, verkoopbaarheid, verhuurbaarheid, bouwkosten en risico’s. Lees: waarom een zakelijke architect onmisbaar is.

Vervolgtraject

Als de haalbaarheid voldoende duidelijk is, kunnen we het plan verder uitwerken richting ontwerp, vergunning, technische onderbouwing, aannemersinformatie en uitvoering. Lees: de bouwfase – wat er echt gebeurt.

Soms heeft u als particuliere eigenaar een pand, kavel, achterterrein of woning met ontwikkelmogelijkheden. U wilt bijvoorbeeld splitsen, verbouwen, uitbreiden, transformeren of extra woonruimte toevoegen.

Wij helpen u inzicht te krijgen in:

• wat toegestaan is — bekijk het omgevingsplan
• welke ontwikkeling realistisch is
• welke risico’s er spelen
• of gemeenteoverlegverstandig is
• wat de logische vervolgstappen zijn
• welke stukken nodig zijn voor verdere uitwerking — bouwtekeningen

Zo voorkomt u dat u beslissingen neemt op basis van aannames.

Voor ontwikkelaars en investeerders draait haalbaarheid om meer dan alleen ontwerp. Het gaat ook om rendement, planning, risico, vergunning, marktwaarde en uitvoerbaarheid.

Wij denken mee over:

• ontwikkelstrategie
• aankoopbeoordeling
• programma en woningmix
• massastudies
• transformatie of functiewijziging
• parkeervraagstukken
• regelgeving
• technische risico’s
• opbrengstkansen
• vergunningstrategie
• vervolgstappen richting ontwerp en uitvoering

Zo krijgt u beter inzicht in de ontwikkelpotentie voordat grote investeringen worden gedaan.

Een onvolledig of te optimistisch plan kan leiden tot vertraging, extra kosten, gemeentelijke weerstand, tegenvallende opbrengst of een aankoop die achteraf minder interessant blijkt dan gedacht.

Door vroeg onderzoek te doen, ontstaat meer grip op:

• regelgeving
• ontwikkelpotentie
• bouwkosten
• opbrengstkansen
• technische risico’s
• vergunningstrategie
• planning
• uitvoerbaarheid

Wij helpen u niet alleen om te kijken wat er mogelijk lijkt, maar vooral wat verstandig is om verder uit te werken.

Wilt u weten wat er mogelijk is met een pand, kavel of locatie? Dan kunt u uw gegevens met ons delen, zoals kadastrale informatie, bestaande tekeningen, foto’s, adresgegevens, verkoopinformatie, huur- of gebruiksinformatie, wensen, referentiebeelden, omgevingsplaninformatie of een eerste idee.

U kunt uw project ook samen met ons verkennen tijdens een vrijblijvende belafspraak, een afspraak bij ons op kantoor of een online videocall. Als het nodig is om de locatie te bekijken, kunnen wij ook een locatiebezoek inplannen. Een locatiebezoek wordt apart aangeboden, omdat dit meer voorbereiding en reistijd vraagt.

Op basis van uw situatie adviseren wij welke projectbouwstenen passen bij uw pand, locatie, budget en ambitie.

Wij helpen u bepalen wat nodig is om uw vastgoedkans helder en realistisch te beoordelen.

Soms begint dat met een snelle haalbaarheidscheck. Soms is een schetsvariant, massastudie of gemeenteverkenning nodig. En soms vraagt het project om een uitgebreider ontwikkeladvies voordat u verantwoord verder kunt. Lees meer over haalbaarheidsonderzoek.

In alle gevallen zorgen wij voor overzicht, duidelijke keuzes en een onderbouwd vertrekpunt waarmee u met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.