AANNEMER OFFERTE VERGELIJK

Veel opdrachtgevers kunnen niet zien wat ze niet weten. En dat is vaak veel. Lees: waarom de meeste bouwvertragingen beginnen bij de tekeningen.

U bouwt of verbouwt waarschijnlijk niet dagelijks. Een aannemer doet dat wel. Daardoor is het lastig om te beoordelen of een offerte volledig is, of de juiste werkzaamheden zijn meegenomen en of de prijs realistisch is.

Veelvoorkomende verschillen zitten bijvoorbeeld in:

• wel of geen sloopwerk
• wel of geen constructieve voorzieningen
• wel of geen fundering
• wel of geen installatiewerk
• wel of geen afwerking
• wel of geen schilderwerk
• wel of geen stelposten
• wel of geen bouwplaatsvoorzieningen
• wel of geen leges of onderzoekskosten
• wel of geen levering van materialen
• wel of geen afvoer van puin
• wel of geen steigerwerk
• wel of geen voorbereiding voor elektra, water, riolering of ventilatie
• wel of geen bouwkundige details
• wel of geen risico-opslagen
• wel of geen planning of fasering

Als deze onderdelen niet duidelijk zijn, kan de goedkoopste offerte later alsnog duurder uitpakken.

Een lage prijs kan aantrekkelijk zijn. Maar een lage prijs kan ook betekenen dat onderdelen niet zijn meegenomen, dat er veel aannames zijn gedaan of dat de offerte later wordt aangevuld met meerwerk.

Een hogere offerte kan juist completer zijn, waardoor u minder risico loopt tijdens de uitvoering.

Daarom kijken wij niet alleen naar de eindprijs. Wij kijken naar de inhoud achter de prijs.

Wij beoordelen onder andere:

• wat er wel is meegenomen
• wat er niet is meegenomen
• welke aannames de aannemer doet
• welke posten onduidelijk zijn
• waar stelposten of verrekenbare bedragen zitten
• welke technische onderdelen ontbreken
• welke risico’s later meerwerk kunnen worden
• of de offerte aansluit op tekeningen en berekeningen
• of de planning realistisch lijkt
• of de scope voldoende duidelijk is

Zo krijgt u beter inzicht in wat u werkelijk koopt.

Een offerte zegt veel, maar niet alles. Een goede timmerman of aannemer die minder sterk is achter de computer, hoeft zeker geen slechte vakman te zijn. Integendeel: juist kleinere partijen kunnen in de uitvoering heel goed zijn en soms aanzienlijk scherper prijzen.

We letten onder andere op:

• hoe duidelijk de offerte is opgebouwd
• of de aannemer doet wat gevraagd is
• of de juiste onderdelen zijn meegenomen
• welke terminologie wordt gebruikt
• hoe professioneel de communicatie verloopt
• of er fouten, tegenstrijdigheden of onduidelijkheden in zitten
• of de offerte aansluit op de tekeningen en uitgangspunten
• of de aannemer risico’s en aannames eerlijk benoemt
• of vragen tijdig en zorgvuldig worden beantwoord

Wij proberen daarom niet zwart-wit te beoordelen, maar kijken naar het totaalbeeld: prijs, volledigheid, vakmanschap, communicatie, organisatie en risico.

In de praktijk zien we dat goede aannemers bij dezelfde uitgangspunten vaak minder ver uit elkaar liggen dan opdrachtgevers verwachten. Materialen kosten voor iedereen ongeveer hetzelfde en ook arbeidsuren worden in de basis door dezelfde markt bepaald.

De grootste verschillen ontstaan vaak door:

• volledigheid van de offerte
• wel of geen onderdelen meenemen
• verschillende aannames
• verschil in organisatiekosten
• verschil tussen grote en kleine bedrijven
• eigen personeel of ingehuurde krachten
• samenwerking met buitenlandse vakmensen of onderaannemers
• efficiëntere inkoop of uitvoering
• mate van afwerking
• risico-opslag
• planning en beschikbaarheid

Daar helpen wij bij.

Een goede offertevergelijking begint vóórdat aannemers gaan rekenen. Als aannemers allemaal op basis van andere uitgangspunten rekenen, wordt vergelijken bijna onmogelijk. Lees: wat kost een bouwtekening en constructieberekening?

Denk aan:

• bouwkundige tekeningen
• constructieberekeningen
• constructieve tekeningen
• technische details
• materiaalkeuzes
• afwerkingsniveau
• installatietechnische uitgangspunten
• omschrijving van werkzaamheden
• foto’s van de bestaande situatie
• vergunning of vergunningsvrij dossier
• wensenlijst van de opdrachtgever
• duidelijke scope voor de aannemer

Als deze informatie ontbreekt, vullen aannemers zelf aannames in. En iedere aannemer doet dat anders. Daardoor ontstaan prijsverschillen die niet altijd iets zeggen over kwaliteit, volledigheid of marktconformiteit.

Wij kunnen helpen om de offerteaanvraag scherper te maken, zodat aannemers beter vergelijkbaar kunnen aanbieden.

Voor grotere, complexere of kostbare projecten is het vaak verstandig om de offerte-uitvraag technisch uit te schrijven. Een technische omschrijving of bestek beschrijft niet alleen wat er gebouwd moet worden, maar ook welke kwaliteit, materialen, afwerking en uitgangspunten daarbij horen.

Een technische offerte-uitvraag kan op verschillende niveaus worden uitgewerkt. Soms is een duidelijke technische omschrijving voldoende. In andere gevallen is een uitgebreider bestek, Technisch Ontwerp of set bestekstekeningen verstandig.

Een technische offerte-uitvraag kan bestaan uit:

• een technische omschrijving van de werkzaamheden
• bouwkundige uitgangspunten
• constructieve uitgangspunten
• TO-tekeningen of bestekstekeningen
• bouwkundige details
• materiaalkeuzes
• afwerkingsniveau
• installatietechnische uitgangspunten
• sloopwerk en voorbereidende werkzaamheden
• werkzaamheden die wel of niet inbegrepen moeten zijn
• stelposten en verrekenbare posten
• planning en fasering
• voorwaarden voor het aanleveren van de offerte
• vragen die aannemers moeten beantwoorden
• onderdelen die apart uitgesplitst moeten worden
• aandachtspunten voor uitvoering, bereikbaarheid en bouwplaatsinrichting

Waar vergunningstekeningen vooral bedoeld zijn voor beoordeling door de gemeente, zijn TO- of bestekstekeningen veel meer gericht op techniek, uitvoering en prijsvorming.

Een technische offerte-uitvraag voorkomt dat aannemers ieder hun eigen interpretatie geven aan het plan. Daardoor krijgt u meer grip op prijs, scope, kwaliteit, risico’s en latere meerwerkdiscussies.

Als de stukken en de technische offerte-uitvraag voldoende duidelijk zijn, kunnen aannemers worden benaderd.

Wij werken door heel Nederland en kunnen u, waar mogelijk, koppelen aan aannemers die passen bij uw project. Standaard kunnen wij u kosteloos in contact brengen met drie aannemers.

Wij kunnen helpen met:

• geschikte aannemers selecteren
• aannemers koppelen aan uw project
• offerteaanvragen versturen
• vragen van aannemers verzamelen
• aanvullende informatie delen
• uitgangspunten bewaken
• zorgen dat aannemers dezelfde stukken ontvangen
• onduidelijkheden tijdens de offertefase beantwoorden

Het doel is dat iedere aannemer op basis van dezelfde informatie rekent. Alleen dan kunt u later een eerlijke vergelijking maken.

Heeft u al offertes ontvangen? Dan kunnen wij deze inhoudelijk beoordelen.

Wij kijken bijvoorbeeld naar:

• volledigheid van de offerte
• aansluiting op tekeningen en berekeningen
• aansluiting op de technische offerte-uitvraag
• ontbrekende werkzaamheden
• technische risico’s — lees: constructieve haalbaarheid
• onduidelijke omschrijvingen
• stelposten
• uitsluitingen
• meerwerkrisico’s
• planning
• betalingsafspraken
• verantwoordelijkheden
• aannames van de aannemer
• verschillen met andere offertes
• gebruikte terminologie
• kwaliteit van communicatie
• mate van professionaliteit in opbouw en opvolging

Daarbij vertalen we technische en bouwkundige punten naar begrijpelijke taal, zodat u beter weet welke vragen u aan de aannemer moet stellen.

Wanneer u meerdere offertes heeft, kunnen wij deze naast elkaar zetten. Het doel is niet alleen om te zien wie goedkoper is, maar vooral waarom de prijzen verschillen.

Wij helpen inzichtelijk maken:

• welke offerte het meest compleet is
• welke onderdelen per aannemer ontbreken
• welke aannames per aannemer verschillen
• waar prijsverschillen logisch zijn
• waar prijsverschillen vragen oproepen
• welke onderdelen u moet laten verduidelijken
• welke risico’s u vóór opdracht moet bespreken
• welke offerte het beste aansluit op uw project
• welk type aannemer het beste past bij uw wensen, budget en risicobereidheid

Zo ontstaat een eerlijker vergelijking en voorkomt u dat u een keuze maakt op basis van alleen de totaalprijs.

Na het beoordelen van offertes blijven er vaak vragen over. Wij kunnen helpen met het opstellen van vragen zoals:

• is dit onderdeel inbegrepen?
• op welke tekeningen is deze prijs gebaseerd?
• welke materialen zijn opgenomen?
• welke afwerking is meegerekend?
• welke installaties zijn inbegrepen?
• hoe wordt meerwerk bepaald?
• welke werkzaamheden zijn uitgesloten?
• welke planning is aangehouden?
• welke risico’s ziet de aannemer zelf?
• welke onderdelen moeten nog worden uitgezocht?

Met gerichte vragen voorkomt u misverstanden voordat u opdracht geeft.

Het beste moment om offertes te vergelijken is vóórdat u een aannemer kiest. Dan kunt u nog bijsturen, vragen stellen, ontbrekende onderdelen laten aanvullen en afspraken verduidelijken. Meer over bouwbegeleiding na selectie.

Wij kijken mee vanuit bouwkundige, technische en praktische kennis. Daarbij letten we op:

• volledigheid van de offerte
• prijsverschillen
• technische risico’s
• duidelijkheid van afspraken
• ervaring van de aannemer
• communicatie
• planning
• uitvoeringsaanpak
• mate van onzekerheid
• aanvullende vragen of voorwaarden
• verhouding tussen prijs, organisatie en vakmanschap

Zo kunt u een keuze maken op basis van meer dan alleen gevoel of prijs.

Wanneer een aannemer is gekozen, is het belangrijk dat de gemaakte afspraken goed worden vastgelegd. Wij kunnen helpen met het opstellen of aanleveren van aannemerscontracten.

Denk aan afspraken over:

• scope van het werk
• tekeningen en technische stukken waarop de opdracht gebaseerd is
• prijs en betalingsschema
• planning en startdatum
• meerwerk en minderwerk
• verantwoordelijkheden
• oplevering
• garanties
• stelposten en verrekenbare posten
• wijzigingen tijdens de uitvoering
• communicatie en besluitvorming

Een goed contract helpt om verwachtingen vooraf duidelijk te maken en verkleint de kans op discussie tijdens de bouw. Meer over bouwmanagement en contractbeheer.

Aan het einde van de uitvoering is het verstandig om de oplevering goed vast te leggen. Meer over bouwbegeleiding richting oplevering.

Wij kunnen helpen met het aanleveren of begeleiden van een proces-verbaal van oplevering. Denk aan:

• datum van oplevering
• aanwezige partijen
• geconstateerde gebreken of restpunten
• afspraken over herstel
• termijnen voor herstel
• eventuele opmerkingen van opdrachtgever of aannemer

bevestiging van oplevering of gedeeltelijke oplevering

Een offertevergelijking kan waardevol zijn bij grote projecten, maar ook bij kleinere verbouwingen. Wij helpen bijvoorbeeld bij offertes voor:

• nieuwbouwwoningen
• appartementen
• transformaties
• bedrijfspanden
• zorgvastgoed
• vastgoedontwikkeling
• technische uitvoeringsprojecten
• woningrenovaties
• woningverbouwingen
• woningen vergroten
• interne verbouwingen

Ook bij een kleinere verbouwing kunnen de bedragen flink oplopen. Een verschil van een paar duizend euro kan logisch zijn, maar ook het gevolg zijn van ontbrekende onderdelen. Dat wilt u vooraf weten.

Voor grotere projecten is een vergunningstekening vaak niet voldoende om aannemers goed te laten rekenen. Voor een goede aannemersofferte is vaak meer nodig: technische uitwerking, materiaalkeuzes, details, installaties, afwerking en uitvoeringsinformatie.

Daarom kan het verstandig zijn om eerst een technisch ontwerp, bestek, technische omschrijving of bestekstekeningen te maken. Daarmee kunnen aannemers gerichter prijzen en voorkomt u dat belangrijke onderdelen pas later naar voren komen. Meer over bouwkundig rapport en bestek.

Een betere voorbereiding kost vooraf meer aandacht, maar kan later veel discussie, vertraging en meerwerk voorkomen.

Offerteaanvraag voorbereiden

Voor opdrachtgevers die nog geen offertes hebben, maar aannemers goed en vergelijkbaar willen laten rekenen. Zie ook bouwtekeningen en constructieberekeningen.

Technische offerte-uitvraag opstellen

Voor projecten waarbij de werkzaamheden technisch moeten worden omschreven. Wij maken een technische omschrijving of bestek.

Aannemers koppelen en benaderen

Voor opdrachtgevers die hulp willen bij het vinden, selecteren en benaderen van geschikte aannemers. Wij werken door heel Nederland en kunnen u, waar mogelijk, kosteloos koppelen aan drie aannemers.

Snelle offertecheck

Voor opdrachtgevers die één offerte willen laten controleren op hoofdlijnen. We kijken naar opvallende risico’s, ontbrekende onderdelen en onduidelijke posten. Lees: wat kost een bouwtekening en constructieberekening?

Offertes vergelijken

Voor opdrachtgevers met meerdere offertes. We leggen de aanbiedingen naast elkaar en maken inzichtelijk waar de verschillen zitten.

Begeleiding tot aannemerskeuze

Voor opdrachtgevers die hulp willen bij aanvraag, beoordeling, vragenrondes en uiteindelijke selectie. Meer over bouwbegeleiding.

Contractvorming en oplevering

Voor opdrachtgevers die na de aannemerskeuze ook hulp willen bij het vastleggen van afspraken, aannemerscontracten en een proces-verbaal van oplevering. Meer over bouwmanagement.

Een aannemersofferte is meer dan een prijs. Het is een pakket van aannames, keuzes, risico’s, uitsluitingen en verantwoordelijkheden. Lees: de drie meest gemaakte fouten bij verbouwen.

Door de offerteaanvraag goed voor te bereiden en ontvangen offertes zorgvuldig te beoordelen, ontstaat meer zekerheid over:

• wat u koopt
• wat u nog niet koopt
• welke risico’s er zijn
• welke vragen u moet stellen
• welke aannemer het meest compleet aanbiedt
• welke prijsverschillen logisch zijn
• welke afspraken u vooraf moet vastleggen
• welke onderdelen in het contract moeten terugkomen
• welke restpunten bij oplevering goed moeten worden vastgelegd

Zo maakt u een betere keuze voordat u grote verplichtingen aangaat.

Wilt u aannemers benaderen of weten of uw aannemersofferte compleet en logisch is? Dan kunt u uw offerte, tekeningen, berekeningen, foto’s en eventuele vragen met ons delen.

U kunt uw project ook samen met ons bespreken tijdens een vrijblijvende belafspraak, een afspraak bij ons op kantoor of een online videocall. Als het nodig is om de situatie op locatie te bekijken, kunnen wij ook een locatiebezoek inplannen. Een locatiebezoek wordt apart aangeboden, omdat dit meer voorbereiding en reistijd vraagt.

Op basis van uw situatie adviseren wij welke vorm van offertevoorbereiding, offertecontrole of offertevergelijking past bij uw project, budget en ambitie.

Wij helpen u begrijpen wat er werkelijk in een aannemersofferte staat en zorgen dat aannemers zo veel mogelijk op dezelfde uitgangspunten rekenen.

Soms is een snelle controle voldoende. Soms is een uitgebreide vergelijking nodig. En soms blijkt dat eerst betere tekeningen, berekeningen, technische omschrijving of bestek nodig zijn voordat aannemers goed kunnen prijzen.

In alle gevallen zorgen wij voor overzicht, duidelijke vragen en betere grip op uw keuze richting aannemer.