Bestemmingsplan lezen: de verplichte stof die niemand je uitlegt

Het bestemmingsplan. Iedereen heeft ervan gehoord, niemand heeft het ooit gelezen. Het is een juridisch document dat bepaalt wat er op elk stuk grond in Nederland gebouwd mag worden. Voor de meeste mensen is het volkomen onleesbaar. Pagina’s vol jargon over bouwvlakken, goothoogtes en maatvoering.
 

Toch is het bestemmingsplan het belangrijkste document voor wie een verbouwing van een huis of woning plant. Het bepaalt of je plan kan of niet. Wie het niet begrijpt, loopt het risico tijd en geld te verspillen aan plannen die niet worden goedgekeurd. Daarom leggen we in dit artikel uit hoe je een bestemmingsplan leest, wat de belangrijkste begrippen betekenen en waar je op moet letten. 

 

Waar vind je het bestemmingsplan?

Elk bestemmingsplan is digitaal beschikbaar via ruimtelijkeplannen.nl. Je vult je adres in en ziet direct welk bestemmingsplan van toepassing is. Dat plan bestaat uit drie onderdelen: de verbeelding (de kaart), de regels (de tekst) en de toelichting (de uitleg).

De verbeelding is het makkelijkst te begrijpen. Daar zie je in kleur welke bestemming je perceel heeft. Wonen, tuin, verkeer: elk heeft een eigen kleur. Klik op je perceel en je ziet welke regels daar gelden. 

Belangrijke begrippen die je moet kennen

Het bouwvlak is het gebied waar je mag bouwen. Buiten het bouwvlak mag je alleen bijgebouwen plaatsen, en ook dat alleen onder voorwaarden. Veel mensen denken dat hun hele perceel bouwvlak is, maar in de praktijk is het bouwvlak vaak kleiner dan de erfgrens.

De goothoogte is de hoogte van de goot van je woning, gemeten vanaf het maaiveld. Veel bestemmingsplannen stellen een maximale goothoogte. Als je een verbouwing van een zolder of een dakopbouw wilt realiseren, moet je controleren of die binnen die maximale hoogte blijft. Zo niet, dan heb je een afwijking nodig.

De bouwhoogte is de hoogte van het hoogste punt van je woning, meestal de nok van het dak. Ook daar geldt vaak een maximum. Wie een nokverhoging wil, moet controleren of dat binnen de toegestane bouwhoogte past. 

Wat betekent het voor jouw verbouwing?

Als je een aanbouw wilt, moet je checken of die binnen het bouwvlak past en of je niet te dicht op de erfgrens komt. Veel bestemmingsplannen eisen een minimale afstand van 3 meter tot de achtergrens. Kom je dichterbij, dan is een afwijking nodig.

Voor een dakopbouw moet je de maximale goothoogte en bouwhoogte checken. Past je plan daarbinnen, dan heb je alleen een bouwvergunning nodig. Zit je erboven, dan is een afwijking van het bestemmingsplan nodig. Dat duurt langer en kost meer.

Ook bij een verbouwing van een keuken, badkamer of volledige woning kunnen bestemmingsplanregels een rol spelen wanneer de indeling, constructie of omvang van het gebouw verandert.

Afwijkingen en vrijstellingen

Als je plan niet past binnen het bestemmingsplan, kun je een afwijking aanvragen. Die procedure duurt langer en is ingewikkelder dan een standaard vergunning. De gemeente moet beoordelen of de afwijking acceptabel is en buren krijgen de kans om bezwaar te maken.

In sommige gevallen is een afwijking niet mogelijk en heb je een vrijstelling nodig. Dat is nog complexer en vraagt vaak dat je aantoont dat je plan geen onevenredige impact heeft op de omgeving.

Bij een verbouwing van een monumentaal pand gelden vaak aanvullende regels en kan de procedure nog uitgebreider zijn. Daarom is het belangrijk om dit vroeg in het traject te onderzoeken. 

 

Hoe We Build 4 You je helpt

Wij lezen het bestemmingsplan voor je, controleren of je plan past en adviseren over mogelijke afwijkingen. Dat voorkomt verrassingen later in het traject. Als onderdeel van ons bouwkundig advies controleren we altijd het bestemmingsplan voordat we beginnen met ontwerpen.

Daarnaast kijken we naar de haalbaarheid van je verbouwing, de verwachte verbouwingskosten en de mogelijkheden om je verbouwing te plannen zonder onnodige vertragingen. 

Waarom het belangrijk is om het vroeg te checken

Veel mensen beginnen met schetsen en ontwerpen zonder het bestemmingsplan te controleren. Dat is risicovol. Als blijkt dat het plan niet past, moet alles opnieuw. Tijd, geld en energie zijn dan al verspild. 

Wie het bestemmingsplan vroeg controleert, weet waar hij aan toe is en kan zijn plan daarop afstemmen. Dat geldt voor een eenvoudige verbouwing van een huis, maar ook voor grotere projecten zoals een verbouwing van een woning met aanbouw, dakopbouw of complete renovatie. 

Wil je dat wij je bestemmingsplan checken?

Plan een gratis adviesgesprek via onze contactpagina.

Of je nu een verbouwing van een keuken, badkamer, zolder of complete woning overweegt, een goede bestemmingsplancheck voorkomt verrassingen. Zo weet je vooraf wat mogelijk is, welke verbouwingskosten je kunt verwachten en of een verbouwing hypotheek of andere financiering nodig is voor jouw plannen.